Wertsicherungsklausel im Gewerberaummietvertrag

Die Indexvereinbarung ist eine gängige und sehr oft praktizierte Art der Mietanpassung

Ein grundsätzlicher Unterschied zwischen einem Wohnraummietvertrag und einem Gewerbemietvertrag besteht in der Möglichkeit, die ursprünglich vereinbarte Miete während der Vertragslaufzeit anzupassen bzw. zu erhöhen. Sofern keine Staffelmiete vereinbart wird, was sowohl bei Wohnen wie auch bei Gewerbe zulässig ist oder eine Umsatzmiete (nur üblich bei Gewerbe/Gastronomie und Einzelhandel), kann die Miete in der Gewerbevermietung nicht unter dem Hinweis auf Vergleichsmieten oder Mietspiegel erhöht werden. Die Miete ist somit festgeschrieben bis zum Vertragsende.

Bei langfristigen Mietverträgen ab 10 Jahren Laufzeit kann jedoch eine Gleitklausel vereinbart werden, auch Indexklausel, Wertsicherungsklausel oder Preisklausel genannt. Diese Anpassungsvereinbarung soll inflations- und deflationsbedingte Wertverschiebungen im Sinne beider Mietvertragsparteien ausgleichen, und zwar entweder als echte Gleitklausel (hier kann eine Anpassung nach oben oder nach unten automatisch erfolgen) oder als unechte Gleitklausel (verändert sich der Index, so soll die Angemessenheit der Miete überprüft und die Miethöhe neu vereinbart werden).

Nahezu ausschließlich kommt bei Gewerbemietverträgen die echte Gleitklausel zur Anwendung, wobei die Gültigkeit an strenge Regeln geknüpft ist:

• die Koppelung muss an einen vom Statistischen Bundesamt/Statistischen Landesamt ermittelten Preisindex für die Gesamtlebenshaltung oder des von der Europäischen Gemeinschaft festgestellten Verbraucherpreisindex erfolgen
• der Vermieter für den Zeitraum von Minimum 10 Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet hat oder der Mietvertrag auf mindestens 10 Jahre geschlossen ist oder der Mieter einseitig das Recht hat, per Option die Vertragslaufzeit auf 10 Jahre zu verlängern
• durch die Indexvereinbarung weder für Mieter noch für Vermieter eine unangemessene Benachteiligung erfolgt.

Die korrekte Neuberechnung einer Indexmiete aufgrund einer Indexveränderung ist für den Laien oftmals nicht ganz so einfach, auch, weil die Begrifflichkeiten Prozent und Prozentpunkte häufig zu Verwechselungen und damit Fehlern führen. Hier sind wir gerne behilflich, verweisen aber auch auf ein Rechentool des Statistischen Bundesamtes mit welchem eine Indexberechnung einfach und gut möglich ist.