Es gibt viele gute Gründe, eine Immobilie zu verkaufen. Damit sich Ihre Entscheidung am Ende auszahlt, müssen Sie den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie kennen. Schließlich wollen Sie wissen, womit Sie rechnen können. Der Wert einer Immobilie kann auf verschiedene Weise ermittelt werden. Banken, Versicherungen, Ämter und Gerichte verlangen auf den jeweiligen Zweck ausgerichtete Bewertungen. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige erstellen je nach Fachgebiet Gutachten und wenden unterschiedliche Methoden an. Die verschiedenen Begriffe können auf den Laien verwirrend wirken. Deshalb bieten wir Ihnen hier einen Überblick an in alphabetischer Reihenfolge.
Verwirrend viele Begriffe für den Wert einer ImmobilieDer Beleihungswert ist bei der Finanzierung von Immobilien von Bedeutung. Er bezeichnet die Obergrenze, bis zu der eine Bank aufgrund interner Vorschriften ein Darlehen gewähren darf.
Der Bodenwert wird beispielsweise in der Landwirtschaft entweder mit Hilfe von Bodenrichtwerten oder von Preisen vergleichbarer Grundstücke ermittelt. In die Berechnung fließen Lage, Qualität und mögliche Nutzungsintensität der Böden ein.
Der Ertragswert wird errechnet, um den Wert solcher Immobilienobjekte zu ermitteln, bei denen der Ertrag aus dem Grundstück – Miete oder Pacht – der wichtigste Wertfaktor ist, zum Beispiel bei Mehrfamilienhäusern, Geschäftshäusern oder gemischt genutzten Immobilien.
Unter Herstellungswert versteht man im Baubereich die Herstellungskosten eines Gebäudes im einkommenssteuerlichen Sinne oder bei der Ermittlung des Sachwertes (siehe unten). Sie setzen sich zusammen aus den Baukosten und den Baunebenkosten auf Grundlage eines Quadratmeters der Bruttogrundfläche oder eines Kubikmeters des Bruttorauminhaltes.
Marktwert ist ein anderes Wort für Verkehrswert (siehe unten). Er drückt den Preis aus, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr beim Verkauf zu erzielen wäre. Dabei fließen die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften und die allgemeine Beschaffenheit in die Berechnung ein. Der Marktwert wird im Erbrecht für die Berechnung von Pflichtteilsansprüchen ermittelt, außerdem im Rahmen der Erbschaftsteuer-Bestimmung, beim Zugewinnausgleich nach einer Scheidung, bei der Zwangsversteigerung und beim Verkauf.
Der Nutzwert spielt im Rahmen der Projektentwicklung eine Rolle bei der Beurteilung von noch zu entwickelnden bebauten oder unbebauten Grundstücken.
Der Sachwert ist das Ergebnis einer Wertermittlung, das sich an den Herstellungskosten orientiert. Sie sind die Basis für die Ermittlung des Herstellungswertes, siehe oben. Das Sachwertverfahren wird eingesetzt, um den Verkehrswert (siehe unten) von Objekten zu ermitteln, bei denen Vergleiche mit anderen Grundstücken für ein Vergleichswertverfahren (siehe unten) nicht tauglich sind.
Der Vergleichswert spielt im Rahmen der Ermittlung von Verkehrswerten eine Rolle. Verglichen wird das zu bewertende Grundstück mit den Preisen von Vergleichsgrundstücken, die am Immobilienmarkt möglichst nahe am Bewertungszeitpunkt veräußert wurden. Die Gutachterausschüsse stellen Bodenrichtwerte für die Berechnung zur Verfügung.
Das Wichtigste zum SchlussDer Verkehrswert, auch Marktwert genannt (siehe oben), spielt beim Verkauf von Immobilien die entscheidende Rolle. Er bildet die Basis für den Angebotspreis, zu dem eine Immobilie auf dem freien Markt angeboten wird. Der Angebotspreis kann je nach Verkaufsstrategie höher oder niedriger liegen als der Verkehrswert. Erfahrene Immobilienmakler sind Praktiker und Verkaufsspezialisten, die auf Grund umfassender Marktkenntnisse ein Marktwertgutachten erstellen und gemeinsam mit dem Kunden nach eingehender Beratung den Angebotspreis festlegen.
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