Wer sich für Immobilien als Vermögensanlage entschieden hat, muss – anders als Aktienanleger – nicht vorrangig den Markt beobachten, sondern gute Verträge machen, auf seine Menschenkenntnis vertrauen können, Organisationstalent beweisen und die Regeln kennen.
Wegen der angespannten Lage auf dem Mietmarkt findet der Vermieter zwar sehr schnell viele Interessenten, weiß aber nichts über deren Bonität. Andererseits muss er viele Vorschriften zur Miethöhe und bei der Auswahl der Mieter beachten. Dazu gehören Mietpreisüberhöhung, ortsübliche Vergleichsmiete, Mietspiegel, Mietpreisbremse und das Antidiskriminierungsgesetz. Ob die Vermietung einträglich ist, hängt nicht nur davon ab, wie hoch die Miete ist.
Eine überzogene Miete bringt Probleme.
Eine zu niedrige Miete ist verschenktes GeldEine Investition in Immobilien wird durch zielorientiertes Handeln erfolgreich. Die erhoffte Rendite kann jedoch durch kleine Versehen, rechtliche Fehlinterpretationen, falsche Verträge, ungeeignete Mieter oder die Änderung von Vorschriften schnell in sich zusammenschrumpfen.
Es gilt, was im Mietvertrag steht, denken einige –
leider stimmt das nicht immerPrivate Vermieter klagen oft über zu viele Vorschriften, Fristen und Regeln. Gut gemeinte Individualvereinbarungen im Wohnungsmietvertrag können zur Nichtigkeit von niedergeschriebenen Regelungen führen und werden von Gerichten oft zu Ungunsten des Vermieters ausgelegt, beispielsweise bei Kündigungsrechten oder Renovierungsklauseln.
Das Gefährliche für den unkundigen Vermieter sind insbesondere die Fallstricke, die sich nicht aus dem Gesetz, sondern aus der Rechtsprechung ergeben. Unklare Formulierungen gehen immer zu Lasten des Vermieters.
Die grundsätzlichen Vereinbarungen:
- Die Höhe der Miete ist der wesentlichste Bestandteil des Mietvertrages und sollte detailliert als Nettokaltmiete, Betriebskosten und Heizkostenvorauszahlung aufgeführt werden.
- Eine fehlende Vereinbarung über die Zahlung der Betriebskosten bedeutet, dass die Betriebskosten in der Grundmiete enthalten sind. Das Gesetz verpflichtet grundsätzlich den Vermieter, die Betriebskosten zu tragen. Er kann diese Verpflichtung jedoch auf die Mieter übertragen.
- Die Übernahme von Schönheitsreparaturen kann der Vermieter nur verlangen, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Die Gerichte haben in den vergangenen Jahren viele Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen gekippt.
- Die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag verhindert kleinliche Fragen nach der Ursache von Schäden. Mieter haften für kleinere Schäden. Die Kosten für Kleinreparaturen dürfen innerhalb eines Jahres je Fall 75 bis 100 Euro und den Gesamtbetrag von 200 bis 250 Euro oder sechs bis acht Prozent der jährlichen Nettokaltmiete nicht übersteigen.
- Alle Mietparteien müssen im Mietvertrag aufgeführt sein und den Vertrag unterschreiben, damit diese als Schuldner gelten.
Fax: +49 911 24449950
