Immobilie als Kapitalanlage

Wie bei allen Anlagegeschäften kommt es auch bei der Investition in Immobilien auf das Ziel an und darauf, wie viel Zeit bis dahin zur Verfügung steht. Traditionell sind Anleger auf dem Immobilienmarkt vorsichtige Kaufleute mit langem Anlagehorizont. Diese Haltung ergibt sich unter anderem aus der grundsätzlichen Natur von Immobilien. Schon zwischen Planung und erster Nutzung liegen oft Jahre. Die Nutzungsdauer von Immobilien ist ebenfalls langfristig angelegt, sie reicht von 30 Jahren für einfache Zweckbauten bis zu 200 Jahren für sehr hochwertige Gebäude.

Ob Immobilien über den gesamten Zeitraum ihres Bestandes für ihre Eigentümer lukrativ sind, hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab. Die Wertentwicklung bemisst sich hauptsächlich an der Qualität und Lage des Grundstückes – weniger an den Bauten. Auch Bewirtschaftung und Instandhaltung spielen eine entscheidende Rolle. Im Langzeitvergleich zeigen solche Städte und Orte eine hervorragende Performance, die über wachsende Einwohnerzahlen, attraktive Arbeitgeber, Universitäten und lebenswerte Innenstädte verfügen.

In den Jahren nach der Finanzmarktkrise haben Immobilien überdurchschnittlich an Wert zugelegt. Die niedrigen Zinsen für andere Anlageformen haben eine regelrechte Flucht in die Sachwerte ausgelöst. Galten Immobilien früher bei Analysten überwiegend als langweilig, setzte nun eine gewaltige Nachfrage ein, die bis heute anhält. Diese außerordentliche Entwicklung rief Anleger auf den Plan, die kurzfristig Geschäfte mit Immobilien machen wollen. Die Stabilität der Immobilienwerte wird sich nach überwundener Coronakrise vermutlich ein weites Mal zeigen.

Dem schnellen Gewinnstreben mit Immobilien stehen zwei Überlegungen gegenüber: Das sind erstens die Erwerbsnebenkosten, die inklusive Grunderwerbsteuer in Bayern in der Regel neun bis zehn Prozent, in anderen Bundesländern bis zu 15 Prozent des Kaufpreises betragen können. Der zweite Aspekt ist die Spekulationssteuer. Wer privates Geld in vermietete oder selbst genutzte Immobilien steckt, betreibt noch keinen gewerblichen Grundstückshandel, sondern legt sein Geld an. Doch das Finanzamt sieht genau hin. Wird eine nicht selbst bewohnte Wohnung innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist von zehn Jahren wieder verkauft, erkennt das Finanzamt ein privates Veräußerungsgeschäft, das der individuellen Einkommensteuer unterliegt.

Der gewerbliche Grundstückshandel ist noch etwas anders. Dabei sollen Vermögenswerte durch An- und Verkauf erzielt werden und nicht vorrangig durch Vermietung. In solchen Fällen gilt die sogenannte Drei-Objekt-Grenze: Privatpersonen, die innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte anschaffen und diese wieder veräußern, betreiben einen gewerblichen Grundstückshandel. Dafür fällt außer der Einkommensteuer zusätzlich noch Gewerbesteuer an.